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杭州市梅坞会所项目立项投资分析报告.doc
上传者:佚名(117391)| 上传时间:2020-04-13 01:06:52

1、趋于同质化;如果采取西式的设计风格,则与梅家坞的整体文化古韵感格格不 入。因此,建议会所建筑风格以中国古式风格为主emc易贝体育,同时 发挥特色emc易贝体育、创新、个性并柔和西方美学元素emc易贝体育,达到中西结 合,雅致而品味非凡。 自年十月分梅家坞整治工程开始,梅家坞以粉 墙黛瓦 为主emc易贝体育,处 处显露 出中国 古典庭 院的风 味,而千 篇一律 的古典风 格虽然体现出一定的茶文化山村的氛围,但是缺少标志性 的建筑。而作为标志型的建筑则需要有两点基本条件:第 一,与梅家坞整体建筑风格相融合;第二,必须与当地特 色相符合emc易贝体育,同时又能做到创新而别致;第三,该项目能够 给梅家坞带来品牌效应。因此,本会所建筑品质应该是一 流的。 五、项目规划要求本项目地块,长米左右,而宽度上则大小不一emc易贝体育, 最宽处约于米,而最窄处为米。地块的emc易贝体育。

2、一条景观大道。景观小区包括乡村茶文化旅游中心(老村)、 茶乡新农家休闲旅游区(新村)emc易贝体育、小牙坞自然茶园风光区、 天竺坞壶中天地休闲度假区等八大旅游区域。新建成的梅灵 大道由北向南贯穿景区,形成梅家坞个山坞、个村落、 处岩壁山体及梅竺渔村的一线多点的景点分布模式。 、区域经济分析 梅家坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目 前的 茶饮消费收入为主,截至年,杭州茶馆达到家(不 包括萧山、余杭),仅年就新增家。西湖风景区内 茶座有近百家,西湖街道与产茶区有大小茶馆余家emc易贝体育。杭 州茶馆业扮演了强力推动者的角色。梅家坞区域内,茶馆等 休闲娱乐消费成为梅家坞居民收入的主要来源。并且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶叶收入。 、梅家坞区域休闲市场发展现状 ■□梅家坞是龙井茶最正宗的产区,其知名度高较高 ■□梅家坞区域客流聚集emc易贝体育,人气旺 ■□梅家坞休闲市场初步形成,并且日趋成。

3、要求有多样性的休闲服务emc易贝体育; ■服务挑剔emc易贝体育,此类人群对服务的要求较高,一般档次 的服务他们不屑一顾emc易贝体育。 因此,要满足这部分人群的消费需求,本会所应 集休闲emc易贝体育、娱乐、会议、餐饮、聚会、居住等多项功能于一体。 、产品定位 本项目定位为梅家坞标志性休闲设施,同时将会提升 梅家坞休闲市场整体档次。 目前,梅家坞茶文化休闲娱乐已经产生群体效应emc易贝体育,但 是休闲设施的档次的平民化,建筑布局给人凌乱的感觉emc易贝体育, 缺少标志性的休闲娱乐设施。本项目的开发将为梅家坞的 休闲市场注入新活力,并力争将本项目打造成为梅家坞标 志性休闲设施,从而提升梅家坞休闲市场整体档次emc易贝体育。 四、建筑设计要求 目前在国内掀起一股“返古”浪潮,中式的会所emc易贝体育、别 墅、排屋特别受欢迎emc易贝体育。梅家坞众休闲设施基本为明清时代 典型的江南民居为主。如果本项目也采用明清时代江南民 居为主的设计,则和梅家坞休闲设。

4emc易贝体育emc易贝体育、、域人流分析 本区域人流量较大。自从梅家坞茶文化村的形成,梅家 坞片区茶楼林立,特色旅游区逐渐形,休闲度假场所纷纷云 集。不论是平时还是节假日,梅灵路梅家坞段车辆总是川流 不息emc易贝体育,路两旁的茶楼旁总是停满了车辆,而茶楼里面则顾客 源源不断emc易贝体育。 梅家坞区域人流量中以休闲消费与游客居多。在调研中 发现,区域内人流主要分为两大部分emc易贝体育,其中绝大部分是杭州 本地人来此休闲娱乐;仅有小部分为来杭州旅游的人群。 、项目周边规划年月,梅家坞整治工程一期完成。整治后的梅 家坞粉墙黛瓦、小桥流水、漫山青茶,旅游韵味和休闲韵味 更浓。另外,在杭州规划中“十里梅坞”以自然山水环境为 依托emc易贝体育,以茶文化为底蕴,结合西湖风景名胜区内最大的茶乡 农家休闲村落群及茶文化休闲景区emc易贝体育,成为杭州茶乡旅游区。 规划范围北起梅灵大道渡桥,包括梅竺渔村,总规划面积 公顷emc易贝体育。规划将梅家坞旅游区分为若干个景观小区和 。

5、异化竞争的原则emc易贝体育emc易贝体育,本项 目应定位为高档豪华会所。 会所,最早从西方传入,最初的为俱乐部的意思emc易贝体育,随 着发展而逐渐完善,到如今,会所已经具备了休闲、娱乐、居住、会客、交友emc易贝体育、举行会议等众多特点emc易贝体育。另外,会所相 对于一般的的休娱乐闲场所更注重档次。梅家坞优雅的自 然环境适宜于建造会所emc易贝体育,而在梅家坞建会所则可以区分开 与茶楼休闲的档次emc易贝体育。 、目标消费人群分析: 本项目定位为梅家坞高档豪华的会所,因此目标客户 为特定的成功人士,经济实力雄厚。他们的消费心理具 有以下特征: ■喜欢休闲emc易贝体育、放松心情; ■经常有些朋友聚会emc易贝体育,聚会的人可能是有一定社会地 位的人士; ■有时候时间紧张,在休闲时候带有一定商务目的, 他们所选择的休闲场所既要能提供配套服务又要比 较幽静、豪华而高档emc易贝体育; ■私密性,该类人不喜欢自己的事情为别人所知道; ■休闲的多样化,此类人群在休闲的时候不仅仅时喝 喝茶。

6、特殊条件使 之在规划的时候,必须充分利用地块条件,扬长避短,最 合理的使用每寸土地。本项目同时还有平方米的地 下建筑 面积,具 有不规 则性。 建 议本项 目人车 分流?;? 所,休闲成份比较多emc易贝体育,如果消费者在散步时车来车往emc易贝体育,则 会对消费者产生一定的影响emc易贝体育emc易贝体育。因此emc易贝体育emc易贝体育,建议车行道和人行道 分开。 建议本项目车行道和停车场置于地下,整个会所的地 面道路为人行道,从而更好的使本项目与优雅的自然环境 相融合,让消费者更多的感受山色美景。 目录 前言 一、地块概况??????????????????? 二emc易贝体育、区域环境分析????????????????? 三emc易贝体育、项目定位??????????????????? 四、建筑设计要求????????????????? 五、项目规划要求????????????????? 六、项目SWOT分析????。

7emc易贝体育、 ■□车量增多emc易贝体育,停车位紧张 在梅灵路梅家坞地段emc易贝体育,来休闲消费的人群大都是有 车一族,道路两旁边上总是停车排成长龙。 ■□产品结构单一,市场细分不足 目前梅家坞区域的休闲市场主要以茶楼为主,另 外有少量 的旅馆emc易贝体育。两种业态分布凸显区域休闲市场的结构单一emc易贝体育。 ■□整体趋于同质化 从整个梅家坞休闲市场来看,档次以中、低档为 主,总体趋于同质化。 ■□休闲市场的服务质量和卫生有待提高 梅家坞休闲市场由于档次的中低档为主,为了减 少不必要开支emc易贝体育,服务人员的减少emc易贝体育,质量的降低,卫生 质量难以保证。据每日商报调查,在梅家坞调查的家客容量在人以上的茶楼,厨房面积在平方米 以上的只有四家;在对其他家茶楼的调查中发现, 玻璃杯和一次性杯子并用的有家,占%;有 家茶楼的厨房就将冷菜直接暴露在外,占%emc易贝体育;每家茶 楼的经营者均宣称自己的工作人员有健康证,但是因 为种种客观原因无法出示。。

8emc易贝体育、emc易贝体育、最长的 山岭,平均海拔在米以上,视野开阔,澄静明秀。是目前深受杭州市民和游客喜爱的西湖山林旅游胜地之一。 现古道仍保持着原有路径走向和传统的地面铺装。 作为杭州著名的龙井茶生产基地梅家坞拥有“不兩山 长涧emc易贝体育emc易贝体育,无云山自阴”的自然山水风光和人文资源。梅灵隧 道的开通emc易贝体育,梅家坞村成为都市人假日休闲的地方。目前梅 家坞已经由龙井茶产地发展成为休闲娱乐的风景区emc易贝体育,其中 的茶楼、会所、宾馆等成为茶文化旅游、休闲娱乐胜地。 、项目交通分析 本项目交通便捷,位于梅灵隧道南的梅灵南路边上。 南可直接通到之江路,过钱塘江大桥而到滨江;北可通梅 灵路穿杨公堤观西湖之景,或者直通杭州市区emc易贝体育。 、域人流分析 本区域人流量较大。自从梅家坞茶文化村的形成,梅家 坞片区茶楼林立,特色旅游区逐渐形,休闲度假场所纷纷云 集emc易贝体育。不论是平时还是节假日,梅灵路梅家坞段车辆总是川流 不息emc易贝体育,路两旁的茶楼旁总。

9、种卫生条件无法满足高 档消费人群的消费需求,而高档次人群消费水平则是 普通人的好多倍,因此抓住高档消费群体将会取得更 好的收益梅家坞休闲市场整体水平较之以前有 很大的改观emc易贝体育,风格多以明清时代的江南民居为主emc易贝体育,但由 于是旧房改造emc易贝体育,先天不足,有些凌乱粗糙。 远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所,典型 的明清仿古风格,这是民居改造的成果,但是距离道路 较远的仍有许多民居没有改造,仍是现代的小农居,明 清式农居与现代农居林立于一起,显得凌乱。 从内部设计来看emc易贝体育emc易贝体育,基本装饰以农家风格为主,设计 简单粗 糙,精品化设计较少。当然,由于式民居改造,中低档 消费有此缺点也就不足为奇。 三emc易贝体育、项目定位 、目标市场定位 本项目定位为梅家坞高档、豪华会所。 梅家坞区域内休闲茶楼众多,普遍档次较低,而档次 较高的休闲场所基本没有。根据。

10、西顺势而下,从风水角度来将属于藏气聚水之 地。梅家坞位于云栖西二公里的琅砀岭北麓的山坞里emc易贝体育,因 世代居住此地的数百户茶农梅姓居多,故称为梅家坞。四 周青山环绕,茶山叠嶂;与龙井、狮峰一样,生产色绿、 香郁、味醇emc易贝体育、形美的龙井茶叶,赢得了国内外一致好评。 曾接待过苏联、美国、越南、罗马尼亚、柬埔寨等国家元 首和政府首脑以及世界各地友好人士的参观访问。周恩来 总理生前曾五次亲临梅家坞,关怀和指导茶叶生产的发 展。 梅家坞又名琅珰岭emc易贝体育,古名扪壁岭。原指天竺山东;龙 井村西,梅家坞村东北的山岭emc易贝体育。现在习惯上把南起五云山, 北至天竺一带山岗通称“郎当岭”。因山岗婉延约数公里, 又有“十里郎当”之称?!渡咸祗弥尽罚核壮评傻绷?,左边 峭嶂emc易贝体育,右临深溪,缘木攀萝,方可举趾emc易贝体育,故称“郎当”emc易贝体育。郎 当岭景区是以石灰岩为主的地质地貌,故自然形成了峰峦 叠秀,千姿百态的山林景观emc易贝体育,是西湖群山中最。

11、停满了车辆,而茶楼里面则顾客 源源不断。 梅家坞区域人流量中以休闲消费与游客居多。在调研中 发现,区域内人流主要分为两大部分,其中绝大部分是杭州 本地人来此休闲娱乐;仅有小部分为来杭州旅游的人群。 、项目周边规划年月,梅家坞整治工程一期完成emc易贝体育。整治后的梅 家坞粉墙黛瓦、小桥流水、漫山青茶,旅游韵味和休闲韵味 更浓。另外,在杭州规划中“十里梅坞”以自然山水环境为 依托,以茶文化为底蕴,结合西湖风景名胜区内最大的茶乡 农家休闲村落群及茶文化休闲景区,成为杭州茶乡旅游区。 规划范围北起梅灵大道渡桥,包括梅竺渔村,总规划面积 公顷。规划将梅家坞旅游区分为若干个景观小区和 一条景观大道。景观小区包括乡村茶文化旅游中心(老村)、 茶乡新农家休闲旅游区(新村)、小牙坞自然茶园风光区emc易贝体育、 天竺坞壶中天地休闲度假区等八大旅游区域emc易贝体育。新建成的梅灵 大道由北向南贯穿景区emc易贝体育,形成梅家坞个 emc易贝体育。

12、???????????? 七、案名????????????????????? 综述????????????????????? 核准通过emc易贝体育,归档资料emc易贝体育。 未经允许,请勿外传! 一、地块概况 、地理位置 本项目位于杭 州西湖风景区梅岭隧道 以南emc易贝体育,梅家坞底,梅灵 南路以东小丫坞。 、地块面积本地块 占地约亩,建筑 面积平方米, 地下面积平方米emc易贝体育,项目地块长余米,宽则从 米到米不等。地形不规则,呈狭长状。。 、地规划使用性质 根据杭州市政府有关规划,该地块为集体用地。 、三通一平现状 本项目基本实现通路、通电、通信emc易贝体育、通水、和土地平 整等三通一平emc易贝体育。 小结:地形平整emc易贝体育,地段较好,但是地块不规则称狭长 状,规划较困难。 二emc易贝体育、区域环境分析 、项目区位分析与自然景观 本项目位于梅家坞腹地,三面靠山emc易贝体育,又有一条自然溪 流自东emc易贝体育emc易贝体育。

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