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杭州市梅坞会所项目立项投资分析报告.doc
上传者:佚名(117391)| 上传时间:2020-04-13 01:06:52

1、、域人流分析 本区域人流量较大。自从梅家坞茶文化村的形成,梅家 坞片区茶楼林立,特色旅游区逐渐形,休闲度假场所纷纷云 集。不论是平时还是节假日,梅灵路梅家坞段车辆总是川流 不息,路两旁的茶楼旁总是停满了车辆,而茶楼里面则顾客 源源不断。 梅家坞区域人流量中以休闲消费与游客居多。在调研中 发现,区域内人流主要分为两大部分emc易贝体育,其中绝大部分是杭州 本地人来此休闲娱乐;仅有小部分为来杭州旅游的人群emc易贝体育。 、项目周边规划年月,梅家坞整治工程一期完成emc易贝体育。整治后的梅 家坞粉墙黛瓦emc易贝体育、小桥流水emc易贝体育emc易贝体育、漫山青茶,旅游韵味和休闲韵味 更浓。另外,在杭州规划中“十里梅坞”以自然山水环境为 依托,以茶文化为底蕴,结合西湖风景名胜区内最大的茶乡 农家休闲村落群及茶文化休闲景区emc易贝体育,成为杭州茶乡旅游区。 规划范围北起梅灵大道渡桥,包括梅竺渔村,总规划面积 公顷。规划将梅家坞旅游区分为若干个景观小区和 。

2emc易贝体育、 ■□车量增多emc易贝体育emc易贝体育,停车位紧张 在梅灵路梅家坞地段,来休闲消费的人群大都是有 车一族emc易贝体育,道路两旁边上总是停车排成长龙。 ■□产品结构单一,市场细分不足 目前梅家坞区域的休闲市场主要以茶楼为主,另 外有少量 的旅馆。两种业态分布凸显区域休闲市场的结构单一。 ■□整体趋于同质化 从整个梅家坞休闲市场来看,档次以中emc易贝体育、低档为 主,总体趋于同质化。 ■□休闲市场的服务质量和卫生有待提高 梅家坞休闲市场由于档次的中低档为主,为了减 少不必要开支,服务人员的减少,质量的降低,卫生 质量难以保证。据每日商报调查emc易贝体育,在梅家坞调查的家客容量在人以上的茶楼,厨房面积在平方米 以上的只有四家emc易贝体育;在对其他家茶楼的调查中发现, 玻璃杯和一次性杯子并用的有家,占%;有 家茶楼的厨房就将冷菜直接暴露在外,占%;每家茶 楼的经营者均宣称自己的工作人员有健康证emc易贝体育,但是因 为种种客观原因无法出示。。

3、种卫生条件无法满足高 档消费人群的消费需求,而高档次人群消费水平则是 普通人的好多倍emc易贝体育emc易贝体育,因此抓住高档消费群体将会取得更 好的收益梅家坞休闲市场整体水平较之以前有 很大的改观,风格多以明清时代的江南民居为主emc易贝体育,但由 于是旧房改造,先天不足emc易贝体育,有些凌乱粗糙。 远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所,典型 的明清仿古风格,这是民居改造的成果emc易贝体育,但是距离道路 较远的仍有许多民居没有改造,仍是现代的小农居,明 清式农居与现代农居林立于一起,显得凌乱emc易贝体育。 从内部设计来看,基本装饰以农家风格为主emc易贝体育,设计 简单粗 糙,精品化设计较少。当然,由于式民居改造,中低档 消费有此缺点也就不足为奇emc易贝体育。 三、项目定位 、目标市场定位 本项目定位为梅家坞高档、豪华会所。 梅家坞区域内休闲茶楼众多,普遍档次较低emc易贝体育,而档次 较高的休闲场所基本没有emc易贝体育。根据emc易贝体育。

4emc易贝体育、趋于同质化emc易贝体育;如果采取西式的设计风格,则与梅家坞的整体文化古韵感格格不 入emc易贝体育。因此,建议会所建筑风格以中国古式风格为主emc易贝体育,同时 发挥特色emc易贝体育、创新emc易贝体育、个性并柔和西方美学元素,达到中西结 合,雅致而品味非凡。 自年十月分梅家坞整治工程开始,梅家坞以粉 墙黛瓦 为主,处 处显露 出中国 古典庭 院的风 味,而千 篇一律 的古典风 格虽然体现出一定的茶文化山村的氛围,但是缺少标志性 的建筑。而作为标志型的建筑则需要有两点基本条件:第 一,与梅家坞整体建筑风格相融合;第二,必须与当地特 色相符合,同时又能做到创新而别致;第三emc易贝体育,该项目能够 给梅家坞带来品牌效应。因此,本会所建筑品质应该是一 流的。 五emc易贝体育emc易贝体育、项目规划要求本项目地块emc易贝体育,长米左右,而宽度上则大小不一, 最宽处约于米emc易贝体育,而最窄处为米。地块的。

5emc易贝体育、???????????? 七、案名????????????????????? 综述????????????????????? 核准通过,归档资料。 未经允许,请勿外传! 一、地块概况 、地理位置 本项目位于杭 州西湖风景区梅岭隧道 以南,梅家坞底,梅灵 南路以东小丫坞emc易贝体育。 、地块面积本地块 占地约亩,建筑 面积平方米emc易贝体育, 地下面积平方米,项目地块长余米,宽则从 米到米不等。地形不规则,呈狭长状。emc易贝体育。 、地规划使用性质 根据杭州市政府有关规划,该地块为集体用地。 emc易贝体育、三通一平现状 本项目基本实现通路、通电emc易贝体育、通信、通水、和土地平 整等三通一平。 小结:地形平整,地段较好,但是地块不规则称狭长 状emc易贝体育,规划较困难。 二、区域环境分析 emc易贝体育、项目区位分析与自然景观 本项目位于梅家坞腹地,三面靠山,又有一条自然溪 流自东emc易贝体育。

6emc易贝体育、、最长的 山岭,平均海拔在米以上,视野开阔,澄静明秀emc易贝体育。是目前深受杭州市民和游客喜爱的西湖山林旅游胜地之一emc易贝体育。 现古道仍保持着原有路径走向和传统的地面铺装emc易贝体育。 作为杭州著名的龙井茶生产基地梅家坞拥有“不兩山 长涧,无云山自阴”的自然山水风光和人文资源。梅灵隧 道的开通,梅家坞村成为都市人假日休闲的地方。目前梅 家坞已经由龙井茶产地发展成为休闲娱乐的风景区,其中 的茶楼、会所emc易贝体育、宾馆等成为茶文化旅游emc易贝体育、休闲娱乐胜地。 、项目交通分析 本项目交通便捷,位于梅灵隧道南的梅灵南路边上。 南可直接通到之江路emc易贝体育,过钱塘江大桥而到滨江;北可通梅 灵路穿杨公堤观西湖之景,或者直通杭州市区emc易贝体育。 、域人流分析 本区域人流量较大。自从梅家坞茶文化村的形成emc易贝体育,梅家 坞片区茶楼林立,特色旅游区逐渐形,休闲度假场所纷纷云 集。不论是平时还是节假日,梅灵路梅家坞段车辆总是川流 不息emc易贝体育,路两旁的茶楼旁总。

7、停满了车辆emc易贝体育,而茶楼里面则顾客 源源不断emc易贝体育。 梅家坞区域人流量中以休闲消费与游客居多。在调研中 发现emc易贝体育,区域内人流主要分为两大部分emc易贝体育,其中绝大部分是杭州 本地人来此休闲娱乐emc易贝体育;仅有小部分为来杭州旅游的人群。 、项目周边规划年月,梅家坞整治工程一期完成。整治后的梅 家坞粉墙黛瓦、小桥流水、漫山青茶emc易贝体育,旅游韵味和休闲韵味 更浓。另外,在杭州规划中“十里梅坞”以自然山水环境为 依托,以茶文化为底蕴,结合西湖风景名胜区内最大的茶乡 农家休闲村落群及茶文化休闲景区emc易贝体育,成为杭州茶乡旅游区。 规划范围北起梅灵大道渡桥,包括梅竺渔村emc易贝体育,总规划面积 公顷emc易贝体育。规划将梅家坞旅游区分为若干个景观小区和 一条景观大道。景观小区包括乡村茶文化旅游中心(老村)emc易贝体育、 茶乡新农家休闲旅游区(新村)emc易贝体育、小牙坞自然茶园风光区、 天竺坞壶中天地休闲度假区等八大旅游区域。新建成的梅灵 大道由北向南贯穿景区emc易贝体育,形成梅家坞个emc易贝体育。

8、西顺势而下,从风水角度来将属于藏气聚水之 地。梅家坞位于云栖西二公里的琅砀岭北麓的山坞里emc易贝体育,因 世代居住此地的数百户茶农梅姓居多,故称为梅家坞emc易贝体育emc易贝体育。四 周青山环绕,茶山叠嶂;与龙井、狮峰一样emc易贝体育,生产色绿、 香郁emc易贝体育、味醇、形美的龙井茶叶,赢得了国内外一致好评。 曾接待过苏联、美国、越南、罗马尼亚、柬埔寨等国家元 首和政府首脑以及世界各地友好人士的参观访问。周恩来 总理生前曾五次亲临梅家坞,关怀和指导茶叶生产的发 展。 梅家坞又名琅珰岭,古名扪壁岭。原指天竺山东;龙 井村西,梅家坞村东北的山岭。现在习惯上把南起五云山, 北至天竺一带山岗通称“郎当岭”。因山岗婉延约数公里, 又有“十里郎当”之称mc易贝体育emc易贝体育!渡咸祗弥尽罚核壮评傻绷?,左边 峭嶂,右临深溪,缘木攀萝,方可举趾,故称“郎当”emc易贝体育。郎 当岭景区是以石灰岩为主的地质地貌,故自然形成了峰峦 叠秀,千姿百态的山林景观emc易贝体育emc易贝体育,是西湖群山中最。

9、特殊条件使 之在规划的时候emc易贝体育,必须充分利用地块条件,扬长避短,最 合理的使用每寸土地。本项目同时还有平方米的地 下建筑 面积emc易贝体育,具 有不规 则性。 建 议本项 目人车 分流emc易贝体育?;? 所emc易贝体育,休闲成份比较多emc易贝体育,如果消费者在散步时车来车往,则 会对消费者产生一定的影响。因此,建议车行道和人行道 分开。 建议本项目车行道和停车场置于地下,整个会所的地 面道路为人行道,从而更好的使本项目与优雅的自然环境 相融合,让消费者更多的感受山色美景。 目录 前言 一、地块概况??????????????????? 二、区域环境分析????????????????? 三、项目定位??????????????????? 四、建筑设计要求????????????????? 五emc易贝体育、项目规划要求????????????????? 六、项目SWOT分析????。

10emc易贝体育、要求有多样性的休闲服务; ■服务挑剔emc易贝体育,此类人群对服务的要求较高,一般档次 的服务他们不屑一顾。 因此,要满足这部分人群的消费需求,本会所应 集休闲、娱乐、会议、餐饮emc易贝体育、聚会、居住等多项功能于一体。 、产品定位 本项目定位为梅家坞标志性休闲设施emc易贝体育,同时将会提升 梅家坞休闲市场整体档次。 目前,梅家坞茶文化休闲娱乐已经产生群体效应,但 是休闲设施的档次的平民化,建筑布局给人凌乱的感觉, 缺少标志性的休闲娱乐设施。本项目的开发将为梅家坞的 休闲市场注入新活力,并力争将本项目打造成为梅家坞标 志性休闲设施,从而提升梅家坞休闲市场整体档次emc易贝体育。 四、建筑设计要求 目前在国内掀起一股“返古”浪潮,中式的会所、别 墅、排屋特别受欢迎。梅家坞众休闲设施基本为明清时代 典型的江南民居为主。如果本项目也采用明清时代江南民 居为主的设计emc易贝体育,则和梅家坞休闲设。

11、异化竞争的原则,本项 目应定位为高档豪华会所emc易贝体育。 会所,最早从西方传入emc易贝体育,最初的为俱乐部的意思,随 着发展而逐渐完善,到如今,会所已经具备了休闲、娱乐emc易贝体育、居住emc易贝体育、会客、交友、举行会议等众多特点。另外,会所相 对于一般的的休娱乐闲场所更注重档次。梅家坞优雅的自 然环境适宜于建造会所,而在梅家坞建会所则可以区分开 与茶楼休闲的档次emc易贝体育。 emc易贝体育、目标消费人群分析: 本项目定位为梅家坞高档豪华的会所,因此目标客户 为特定的成功人士,经济实力雄厚。他们的消费心理具 有以下特征: ■喜欢休闲、放松心情emc易贝体育emc易贝体育; ■经常有些朋友聚会emc易贝体育,聚会的人可能是有一定社会地 位的人士; ■有时候时间紧张emc易贝体育,在休闲时候带有一定商务目的, 他们所选择的休闲场所既要能提供配套服务又要比 较幽静、豪华而高档; ■私密性,该类人不喜欢自己的事情为别人所知道; ■休闲的多样化,此类人群在休闲的时候不仅仅时喝 喝茶 。

12、一条景观大道。景观小区包括乡村茶文化旅游中心(老村)emc易贝体育、 茶乡新农家休闲旅游区(新村)、小牙坞自然茶园风光区、 天竺坞壶中天地休闲度假区等八大旅游区域emc易贝体育。新建成的梅灵 大道由北向南贯穿景区,形成梅家坞个山坞emc易贝体育emc易贝体育、个村落、 处岩壁山体及梅竺渔村的一线多点的景点分布模式。 、区域经济分析 梅家坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目 前的 茶饮消费收入为主emc易贝体育,截至年,杭州茶馆达到家(不 包括萧山emc易贝体育、余杭),仅年就新增家。西湖风景区内 茶座有近百家emc易贝体育,西湖街道与产茶区有大小茶馆余家。杭 州茶馆业扮演了强力推动者的角色。梅家坞区域内,茶馆等 休闲娱乐消费成为梅家坞居民收入的主要来源。并且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶叶收入。 、梅家坞区域休闲市场发展现状 ■□梅家坞是龙井茶最正宗的产区,其知名度高较高 ■□梅家坞区域客流聚集,人气旺 ■□梅家坞休闲市场初步形成emc易贝体育,并且日趋成。

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