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杭州市梅坞会所项目立项投资分析报告.doc
上传者:佚名(117391)| 上传时间:2020-04-13 01:06:52

1、要求有多样性的休闲服务emc易贝体育; ■服务挑剔,此类人群对服务的要求较高,一般档次 的服务他们不屑一顾。 因此emc易贝体育,要满足这部分人群的消费需求,本会所应 集休闲emc易贝体育、娱乐emc易贝体育、会议、餐饮、聚会、居住等多项功能于一体。 、产品定位 本项目定位为梅家坞标志性休闲设施,同时将会提升 梅家坞休闲市场整体档次。 目前,梅家坞茶文化休闲娱乐已经产生群体效应,但 是休闲设施的档次的平民化,建筑布局给人凌乱的感觉, 缺少标志性的休闲娱乐设施。本项目的开发将为梅家坞的 休闲市场注入新活力,并力争将本项目打造成为梅家坞标 志性休闲设施emc易贝体育,从而提升梅家坞休闲市场整体档次。 四、建筑设计要求 目前在国内掀起一股“返古”浪潮,中式的会所、别 墅emc易贝体育、排屋特别受欢迎。梅家坞众休闲设施基本为明清时代 典型的江南民居为主。如果本项目也采用明清时代江南民 居为主的设计,则和梅家坞休闲设。

2、种卫生条件无法满足高 档消费人群的消费需求,而高档次人群消费水平则是 普通人的好多倍,因此抓住高档消费群体将会取得更 好的收益梅家坞休闲市场整体水平较之以前有 很大的改观,风格多以明清时代的江南民居为主,但由 于是旧房改造,先天不足,有些凌乱粗糙。 远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所,典型 的明清仿古风格,这是民居改造的成果emc易贝体育,但是距离道路 较远的仍有许多民居没有改造,仍是现代的小农居emc易贝体育,明 清式农居与现代农居林立于一起emc易贝体育,显得凌乱。 从内部设计来看,基本装饰以农家风格为主,设计 简单粗 糙,精品化设计较少。当然,由于式民居改造,中低档 消费有此缺点也就不足为奇。 三emc易贝体育、项目定位 、目标市场定位 本项目定位为梅家坞高档、豪华会所。 梅家坞区域内休闲茶楼众多,普遍档次较低,而档次 较高的休闲场所基本没有。根据。

3、一条景观大道。景观小区包括乡村茶文化旅游中心(老村)、 茶乡新农家休闲旅游区(新村)、小牙坞自然茶园风光区emc易贝体育、 天竺坞壶中天地休闲度假区等八大旅游区域。新建成的梅灵 大道由北向南贯穿景区,形成梅家坞个山坞、个村落、 处岩壁山体及梅竺渔村的一线多点的景点分布模式。 emc易贝体育、区域经济分析 梅家坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目 前的 茶饮消费收入为主emc易贝体育,截至年emc易贝体育,杭州茶馆达到家(不 包括萧山、余杭),仅年就新增家emc易贝体育。西湖风景区内 茶座有近百家,西湖街道与产茶区有大小茶馆余家。杭 州茶馆业扮演了强力推动者的角色emc易贝体育。梅家坞区域内,茶馆等 休闲娱乐消费成为梅家坞居民收入的主要来源。并且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶叶收入。 、梅家坞区域休闲市场发展现状 ■□梅家坞是龙井茶最正宗的产区emc易贝体育,其知名度高较高 ■□梅家坞区域客流聚集,人气旺 ■□梅家坞休闲市场初步形成,并且日趋成emc易贝体育。

4、异化竞争的原则,本项 目应定位为高档豪华会所。 会所,最早从西方传入,最初的为俱乐部的意思emc易贝体育,随 着发展而逐渐完善,到如今,会所已经具备了休闲、娱乐、居住、会客、交友、举行会议等众多特点。另外emc易贝体育,会所相 对于一般的的休娱乐闲场所更注重档次。梅家坞优雅的自 然环境适宜于建造会所,而在梅家坞建会所则可以区分开 与茶楼休闲的档次。 emc易贝体育、目标消费人群分析: 本项目定位为梅家坞高档豪华的会所,因此目标客户 为特定的成功人士,经济实力雄厚。他们的消费心理具 有以下特征: ■喜欢休闲、放松心情; ■经常有些朋友聚会,聚会的人可能是有一定社会地 位的人士emc易贝体育; ■有时候时间紧张emc易贝体育,在休闲时候带有一定商务目的emc易贝体育, 他们所选择的休闲场所既要能提供配套服务又要比 较幽静、豪华而高档; ■私密性,该类人不喜欢自己的事情为别人所知道; ■休闲的多样化,此类人群在休闲的时候不仅仅时喝 喝茶。

5emc易贝体育、 ■□车量增多,停车位紧张 在梅灵路梅家坞地段,来休闲消费的人群大都是有 车一族emc易贝体育,道路两旁边上总是停车排成长龙emc易贝体育。 ■□产品结构单一,市场细分不足 目前梅家坞区域的休闲市场主要以茶楼为主,另 外有少量 的旅馆。两种业态分布凸显区域休闲市场的结构单一。 ■□整体趋于同质化 从整个梅家坞休闲市场来看,档次以中、低档为 主,总体趋于同质化。 ■□休闲市场的服务质量和卫生有待提高 梅家坞休闲市场由于档次的中低档为主,为了减 少不必要开支emc易贝体育,服务人员的减少emc易贝体育,质量的降低,卫生 质量难以保证。据每日商报调查,在梅家坞调查的家客容量在人以上的茶楼,厨房面积在平方米 以上的只有四家;在对其他家茶楼的调查中发现, 玻璃杯和一次性杯子并用的有家emc易贝体育,占%;有 家茶楼的厨房就将冷菜直接暴露在外,占%;每家茶 楼的经营者均宣称自己的工作人员有健康证,但是因 为种种客观原因无法出示。。

6、、域人流分析 本区域人流量较大。自从梅家坞茶文化村的形成,梅家 坞片区茶楼林立,特色旅游区逐渐形,休闲度假场所纷纷云 集。不论是平时还是节假日,梅灵路梅家坞段车辆总是川流 不息,路两旁的茶楼旁总是停满了车辆,而茶楼里面则顾客 源源不断。 梅家坞区域人流量中以休闲消费与游客居多。在调研中 发现,区域内人流主要分为两大部分,其中绝大部分是杭州 本地人来此休闲娱乐;仅有小部分为来杭州旅游的人群。 、项目周边规划年月,梅家坞整治工程一期完成emc易贝体育。整治后的梅 家坞粉墙黛瓦、小桥流水、漫山青茶,旅游韵味和休闲韵味 更浓。另外,在杭州规划中“十里梅坞”以自然山水环境为 依托,以茶文化为底蕴,结合西湖风景名胜区内最大的茶乡 农家休闲村落群及茶文化休闲景区,成为杭州茶乡旅游区。 规划范围北起梅灵大道渡桥,包括梅竺渔村,总规划面积 公顷。规划将梅家坞旅游区分为若干个景观小区和 。

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